Gagal Bayar Hutang - Rumah Dilelong
27 Disember 2002

Soalan:

Saya telah berkahwin selama 25 tahun. Rumah yang kami diduduki kini adalah di atas nama suami saya. Bagaimanapun, saya telah membayar 10 peratus daripada duit muka dan membayar setengah daripada harga rumah tersebut. Saya mempunyai resit setiap pembayaran. Suami saya kini telah mencagarkan rumah ini kepada bank tanpa pengetahuan saya. Rumah kami kini akan dilelong kerana suami tidak membayar pinjaman. Pihak bank telah menyatakan bahawa mereka tidak boleh berurusan dengan saya kerana suami tidak memberi kebenaran.
Adakah saya mempunyai hak ke atas rumah tersebut?
- Maimunah Saman, Kuala Lumpur

Jawapan:

Melalui fakta kes puan ada katakan bahawa rumah yang puan tinggal sekarang ini telah didaftarkan atas nama suami puan.

Bagaimanapun, untuk kepastian puan boleh melihat salinan geran rumah tersebut. Oleh kerana suami puan telah mencagar rumah tersebut kepada pihak bank, maka salinan geran rumah tersebut dipegang oleh pihak bank sebagai pemegang gadaian bagi rumah tersebut.

Sekiranya puan tidak menyimpan salinan fotokopi salinan geran tersebut, puan boleh membuat carian persendirian di pejabat tanah yang berkenaan dengan syarat puan mengetahui butir-butir mengenai rumah tersebut termasuk nombor hakmilik, nombor PT atau lot, mukim dan daerah serta negeri di mana rumah tersebut terletak.

Daripada keputusan carian persendirian puan boleh mengetahui maklumat-maklumat yang berkenaan seperti pemilik berdaftar rumah, pemegang gadaian atau pihak bank yang memberi pinjaman kepada suami puan dan maklumat-maklumat lain seperti sekatan kepentingan dan lain-lain lagi.

Daripada fakta kes, puan telah menjelaskan 10 peratus daripada duit muka bagi pembelian rumah tersebut dan separuh daripada bayaran harga rumah dibayar oleh puan.

Bagaimanapun, rumah tersebut telah didaftarkan atas nama suami puan seorang saja. Adalah amat jelas sekali puan mempunyai hak ke atas rumah tersebut, walaupun nama puan tidak tertera sebagai pemilik dan suami puan memegang hak puan ke atas hartanah sebagai satu amanah.

Hak puan itu sekurang-kurangnya separuh bahagian daripada rumah tersebut, dikuatkan lagi serta disokong dengan bukti dan resit-resit pembayaran.

Bagaimanapun, oleh kerana rumah tersebut telah didaftarkan atas nama suami puan, maka undang-undang berkenaan dengan tanah di Malaysia iaitu Kanun Tanah Negara hanya mengiktiraf suami puan sebagi pemilik berdaftar. Tindakan suami puan mencagar rumah tersebut kepada pihak bank tanpa pengetahuan dan kebenaran puan memang tidak melanggar peraturan.

Sebagai pemilik berdaftar, beliau tidak perlu meminta kebenaran puan untuk mencagar rumah tersebut. Ia mungkin berbeza jika puan sebagai pemilik bersama kepada rumah tersebut.

Dalam situasi demikian, kebenaran puan adalah satu syarat mandatori bagi suami puan mencagar rumah tersebut.
Bagaimanapun, bagi melindungi hak puan ke atas rumah tersebut, puan boleh memasukkan pendaftaran kaveat ke atas rumah tersebut di pejabat tanah yang berkenaan.

Kaveat berfungsi sebagai satu bentuk perlindungan yang diberi kepada sesiapa yang mempunyai kepentingan berdaftar (registrable interest) ke atas sesuatu hartanah.

Apabila sesuatu kaveat telah didaftarkan, pemilik berdaftar tidak boleh membuat sebarang urusniaga ke atas hartanah tersebut. Seksyen 322 Kanun Tanah Negara yang memperuntukkan pendaftaran kaveat menyebut; ``sesiapa yang mempunyai kepentingan yang boleh didaftarkan bolehlah memasuki sesuatu kaveat persendirian untuk melindungi kepentingan mereka.''

Bagaimanapun, sesuatu kaveat hanya akan berkuat kuasa sehingga enam tahun saja dari tarikh ia didaftarkan.
Setelah kaveat luput tempohnya, maka puan harus memohon untuk memasukkan kaveat tersebut dengan membuat permohonan baru.

Bagi maksud di atas pendaftaran kaveat boleh dimasukkan melalui borang 198 Kanun Tanah Negara dan disokong oleh akuan sumpah dengan menyatakan alasan dan sebab puan mendapatkan kaveat tersebut.

Daripada fakta kes, puan juga ada menyatakan bahawa rumah tersebut akan dilelong oleh pihak bank. Bagaimanapun, puan tidak menyatakan dengan lengkap tahap proses lelongan tersebut. Dalam suatu proses lelongan terdapat beberapa peringkat.

Di antaranya ialah notis tuntutan, notis kemungkinan gadaian, permohonan semula untuk mendapatkan perintah jualan, permohonan untuk menetapkan tarikh lelongan dan harga jualan, seterusnya proses lelongan. Oleh yang demikian, saya tidak dapat memberikan penjelasan lanjut mengenai perkara tersebut kerana tidak mempunyai maklumat lanjut mengenai proses lelongan yang telah suami puan hadapi.

Bagaimanapun, dalam apa juga keadaan puan boleh berbincang dengan suami puan secara baik dan seterusnya berurusan dengan pihak bank bagi menyelesaikan perkara tersebut.

Selain itu, sebagai pilihan puan boleh membuat cadangan agar rumah tersebut diselamatkan dengan puan membeli rumah tersebut bergantung kepada kemampuan puan.

- Azril Mohd Amin.
Sisters In Islam, No. 25 Jalan 5/31, 46000 Petaling Jaya Selangor atau telefon 03-7960 4485 atau e-mail: bantuanguaman@sistersinislam.org.my